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[澳洲房产] 同样是70万,你该买一套核心都市的公寓,还是选择周边城市的豪宅?

发布时间 : 2018-11-23 12:11:00   浏览次数 : 318 文章来源 :

对于许多澳洲房产买家来说,当他们手握着一笔预算时,往往面临着这样的一个两难境地:

 

是选择核心都市的公寓,还是选择周边城市的豪宅?


是选择下楼即到的餐馆和车站,还是选择以“公顷”计算的土地?

 

这两份不可兼得的“鱼和熊掌”,成为了很多人在购买房产时的头号难题。

 

现在,假设你有70万澳元的预算,打算投资墨尔本,你会买一套CBD的两卧室公寓,还是一套Ballarat的大地豪宅?

 

这个问题取决于 — 你是一名自住买家,还是一名投资者。

 

对于自住买家来说,标准答案只有一个:你喜欢。

 

自住房的选择是一件非常主观的事情,没有人会比你自己更了解你和你的家庭的喜好、需求、以及未来潜在的发展可能。

 

如果说,优越的学区、四通八达的交通、营业到凌晨的酒吧、睡到8点半也来得及9点打卡的地段……这些对你来说都比土地和后院更加重要,那么在都市核心地带买一套公寓,自然是你最好的选择。


 

如果说,大片的土地、开阔的后院、清晨的鸟语花香、生5个孩子也能保证每人都有自己的卧室……这些对你来说比便利的生活更加重要,那就在距离首府城市中心商务区50-100公里的周边城市买一座大地豪宅,开始“地主”式的生活吧。


 

对于投资者来说,标准答案也只有一个:资本回报。

 

很多人会认为周边城市的房产往往价格更低、更易于入市,且还带有大面积永久产权的土地,是投资的完美对象。但实际上,这些因素真的能帮助投资者获得更好的收益吗?

 

当我们讨论投资时,我们讨论的无非是成本和收益。

 

数据显示,在同样预算的情况下,更能帮助你积累财富的,是资本收益更强、维护成本更低的首府城市公寓。

 

首府城市 VS 周边城市


√ 首府城市:更强的资本回报

 

研究发现,在5-10年的时间跨度内,首府城市房产带来的资本回报要比周边城市更为优秀、稳定。

 

独立地产研究机构RiskWise发现,澳洲首府城市房产的5年平均资本增值率高达52.2%,而周边城市的5年平均资本增值率不足这一数据的一半,仅为23.5%。


首府城市和周边城市的房产5年资本增值率

数据:RiskWise 制图:Ironfish


根据一项ANZ银行研究机构发布的澳洲房价调查,在过去的11年中,澳洲首府城市的房价增长表现不但比周边城市更为强劲、也要更为稳健。

 

ANZ的数据显示,每当市场行情大幅上涨时,澳洲主要首府城市都会首先起飞,并以远高于周边城市的比例上涨,随后周边城市才会缓缓跟上;而且,首府城市的调整趋势明显更少,周边城市则即使在上涨周期内也会经历许多小幅回落。


06-17年澳洲首府城市和周边城市房价变化

数据:ANZ Research 制图:Ironfish


究其原因,主要是因为首府城市有着远多于周边城市的工作岗位、迁入人口及基础设施。

 

当我们将房产作为一项5-10年的长线投资方式来对待时,我们就会发现,首府城市整体上在涨幅和可靠性上都要显著高于周边城市。

 

这也就意味着,从长线来看,首府城市有更稳、更高的资本增值及资本回报。

 

公寓VS别墅


√ 公寓:更低的维护成本

 

别墅(house)的后期维护成本非常高,尤其是那些已经有些年头的二手别墅,它们的维护成本会随着时间的推移而越来越高。

 

别墅的维护项目类别繁多,常见的包括花园、植物、外立面、屋顶、下水系统、害虫控制等,此外,养护项目还会根据房屋结构、房龄、地域、季节的不同而有所变化。

 

一般来说,当你拥有一座二手别墅时,每年要留有房屋购买价格的1%来作为房屋维护保养的储备金。也就是说,如果你有一栋70万买下的别墅,那么平均下来,每年就需要至少为这套房屋准备$7,000澳元的维护开销。

 


而另一方面,公寓则象征着一种“低维护”的生活或投资方式。


公寓所有者通过支付物业费来避免所有维护方面的隐忧。举个例子,在墨尔本市中心,一套最新的2卧室公寓,楼宇内含有健身房、泳池、桑拿等各种高级设施,每年的物业费用仅为$3,500左右。

 

对于投资者来说,公寓代表着更低的维护费用 — 也就是更低的持有成本。

 

Ironfish观点

 

很多初级房产投资者都会有一个误区,就是按照自己对于自住房的喜好去购买投资房。自己喜欢住哪个区,就把投资房买在哪个区;自己喜欢田园生活,就把投资房买在远郊静街……

 

但实际上,购买投资房和购买自住房是完全不同的两个概念 — 投资房只有一个硬指标,那就是资本回报。不管房子有多么华丽、地块有多么广袤,吸引不到优质租客、实现不了价格增值,就不能算成功的投资。


 

在澳大利亚,绝大部分人口和基础设施都集中在五个主要首府城市,给了这里的房产市场以极为强劲的支持。在同样的预算下,也许首府城市的房产并没有那么“开阔”,但却绝对更加“值得”。

 

在Ironfish,我们将严谨科学的数据研究与业界十余年的丰富经验相结合,严格考察区域发展潜力,带领房产投资者提前布局,享受长线增值潜力。