购房者, 尤其是海外澳洲房地产市场购房者, 经常会问 “澳洲的地产市场会涨吗?”本篇微信就集中分析、回答这个问题.

历史

没有人可以告诉你将来会是什么样. 但是追述历史可以让我们有机会预见未来.

澳洲地产市场是非常透明的, 每一笔交易的时间价格等等数据在第三方网站上全部能够查到. 这就使得澳洲住宅地产市场成为了’完全信息市场’, 并且政府在发布官方统计数据的时候不可能向有些国家一样故意隐瞒. 买房的人们在得到所有相关信息之后才会做出购买决定.

上图的数据来源于澳洲统计局 (修订者 Philip Soos). 该图中说明了从 1880 年到 2012 年澳洲住宅地产市场的价格上扬过程. 2008 年, 由于美国次贷危机, 澳洲地产市场受到了轻微的影响. 但是载随后的几年中, 该影响在政府积极政策刺激下立即止住了跌势并继续呈现稳步上升的趋势.

二次世界大战之后, 澳洲的地产市场受到过几次冲击. 但是从总体趋势上来讲, 住宅地产一直是上涨的. 这也就是为什么澳洲成为了现在世界资本的避风港.

现在

1.低利率. 自从 2008 年底到现在, 银行贷款利率一直呈现下降的趋势. 随着 RBA 连续多次降息, 截止出稿 (2013 年 7 月 2 日), 据笔者所知, 2 年期定期贷款利息率最低为 4.5% 左右.

2.高人口增长率. 自 2009 年起, 澳洲人口增长率维持在 2.1% 左右 (澳洲统计局数据) , 其中 7 成是海外移民. 这个比率已经超过中国, 美国, 加拿大, 印尼和大多数其他国家. 更多的人口意味着更多的住宅需求或者说住宅短缺. 有需求 / 短缺就自然会有价格增长.

3.对住宅房产投资者更为有利的税收 / 财政系统. 在澳洲, 用养老金或者信托进行房产投资可以享受到税收方面的优惠. 第一次买房有最多 $35000 澳元补贴, 投资者有 $5000 元 / 套补贴. 增值税一年后减半等等.

4.海外投资. 2011-2012 年度, 获得 FIRB 批准的对澳洲地产市场投资的金额为 591 亿澳元. 2010-2011 年度为 $415 亿澳元. (数据来源, FIRB2012 年报). 按金额的国家排名依次为, 美国, 新加坡, 中国, 英国和加拿大. 由此可见, 美国是海外最大的澳洲住宅地产投资国, 这也与美国的次贷危机有关. 如果有阅读该文章并且想投资美国房产的朋友需要再三考虑了.

5.汇率. 中国的投资者都知道, 最近的澳元兑人民币汇率降低. 这就更加刺激了国内投资者的积极性.

6.高租金产出率. 目前悉尼的平均租金产出率为 5%(年租金收入占房价的比例)(数据来源 RP-DATA Rismark). 只要您购买的是投资型房产 (季度物业管理费与周租金大体相同). 那么租金产出率自然高于 5%. 这样您的租金收入大体上能够与您持有该房产的费用持平. 有些甚至有纯现金流收入.

住宅地产是长期投资而非短期投机工具. 只要您购买后能够挺住压力留得久, 您的地产自然会有很好的升值. 根据今年 RP-DATA 的第 4 季度报告, 在该季度中卖出房产, 凡是得到超过 100% 增值的, 该房产都平均持有 10 年或以上. 如果您想赚快钱的话, 澳洲的地产市场可能不是一个好选择. 但是如果您的目的是长期保值, 稳定增值, 投资澳洲住宅地产却是不二之选.