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[澳洲房产] 绕不开的话题:澳洲的房价可负担性到底有多差?

发布时间 : 2018-02-12 09:02:23   浏览次数 : 404 文章来源 :

每一年,全球的学术机构都会对世界各大都市的住房可负担性做一个排名。作为这份榜单上的“常客”,澳大利亚的悉尼和墨尔本两大城市在榜单上的座次,都会引起不小的关注和评论。


今年1月,在一份最新的由美国智库发布的世界城市房价可负担性排名上,悉尼和墨尔本分列该榜单的第二和第五名,其中悉尼更是仅次于中国香港,成为全球第二大高房价的城市。

(香港,悉尼,温哥华“荣登”世界房价最难负担城市前三位)


这份报告的发布者称,受益于中国大陆经济的迅猛发展,香港再次成为世界房价最高城市,而悉尼也是第二次成为榜眼。而墨尔本由于过去一年多的房价上涨,在榜单上代替了新西兰奥克兰的位置,上升到了第五名。根据报告提供的数据,全球目前有大约26个城市的房价都处于“严重不可负担”的地步。

(世界前十大房价最不可负担城市,人均收入单位为美元)


在榜单上,澳大利亚也成为了唯一一个在前五名中有两个城市上榜的国家。但事实上,澳大利亚的房价并不是都很高,在一些人口不多的澳洲小镇,尤其是经济结构单一的矿业小镇,过去几年有许多地方的房价出现了大幅的下降。相比之下,澳洲首府城市的房价则一直保持坚挺,也造成了目前澳洲大城市房价较高的局面。

 

澳洲本地专家怎么看?

针对每年都要拿出来“炒作”一下的澳洲房价可负担性问题,澳大利亚本地的独立房产分析师Michael Matusik在他的最新房产市场报告中给出了他的看法。

(澳洲独立房产分析师Michael Matusik)


在Matusik看来,所谓的房价可负担性问题是一个相对的概念,尤其是对房产投资者来说。房产市场是公平的,一个矿业小镇的房价低于首府城市,普通的首府城市房价又低于悉尼墨尔本,这一切的背后都是可以解释的经济现象。


对于某些澳洲人来说,或许在布里斯班买一套房产比去悉尼墨尔本要可负担一些,但对另一些人来说,在布里斯班租房甚至都是不可负担的。同样的情况,在阿德莱德,珀斯等城市都有。


根据Matusik的研究,他将房价的可负担性分为五个档次:非常可负担,可负担,略难负担,较难负担和非常难负担。而判断一个城市的房价处于哪一个档次,则取决于当地的房价和家庭收入比。具体来说:

非常可负担:房价收入比小于3倍;

可负担:房价收入比在3-5倍之间;

略难负担:房价收入比在5-6倍之间;买家经常需要妥协来买一个便宜的房产;

较难负担:房价收入比在6-8倍之间;买家不得不去其他地区购买,或者租房;

非常难负担:房价收入比大于8倍,普通收入者入市机会非常难;


而根据Matusik的调研结果,目前悉尼,墨尔本和布里斯班三大城市的房价分别处于以下区间:

悉尼:      12.7 (别墅) and 7.6 (公寓)

墨尔本:  10.1 (别墅) and 6.3 (公寓)

布里斯班:6.3 (别墅) and 5.3 (公寓)

而在租房市场方面,通常来说,一个家庭30%的收入用来支付房租,被认为是比较可负担的水平。当然,这还不包括水电费,宽带网络等费用的支出。但随着目前的共享经济的逐渐流行,未来,或许20%左右的收入用来支付房租,才是更可负担的程度。在Matusik的调研中,租房市场的可负担性同样被分为五个档次:

非常可负担:不到20%的收入用于支付房租;

可负担:20%-30%的收入用于支付房租;

略难负担:30%-35%的收入用于支付房租,租客有时会分租一间房间出去;

较难负担:35%-40%的收入用于支付房租,有时租客会搬到更便宜的区去居住;

非常难负担:40%以上的收入用于支付房租,租客时刻处于被迫搬家的压力之下;

 

根据以上的标准,澳洲东部三大城市目前的房租可负担性数据如下:

悉尼:        36% (别墅) and 29% (公寓)

墨尔本:    23% (别墅) and 25% (公寓)

布里斯班:21% (别墅) and 23% (公寓)


改善房价负担性的持久战

还记得2017年年中时,一份由澳洲经济发展委员会发布的报告称,澳洲的房价可负担性问题还将持续至少40年!当时,这份报告一出炉就引起了一片哗然。

报告指出,澳洲大城市的持续人口增加,房屋建造速度的滞后,以及收入和房价比的悬殊等一系列原因,让传统的拥有一套独立屋的澳洲梦,对很多人来说已经不再现实。未来,越来越多的澳洲人将在退休的时候也不能完全还清自己的房屋贷款,虽然让人心酸,但这却是不得不面对的现实。


而要改变这一现状,对于一部分有条件的人来说,学会利用房产投资来给自己的未来财富布局,就显得尤为重要。在当前房价居高不下的现状暂时还难以改变的前提下,不少人采取了Rent-vesting的方式“曲线救国”。


Rent-vesting是指并不先购买自住房,而是根据自己的实际情况,先购买投资房,在时机成熟的情况下,再择机购买自住房的投资策略。对于年轻人来说,这不仅有利于他们及时加入到购房者的行里中,享受到房产增值的收益,也让他们尽早在财务上有更多的自律,避免不必要的浪费。在Ironfish,就有不少同事采取这样的投资策略。

(相关链接:William Mitchell:为什么做一个租房投资者适合我?)

(Ironfish公寓项目经理:William Mitchell)


在澳洲,如果一人想要在退休后持续拥有10万澳元的年收入,就意味着必须持有大约200万澳元的投资净资产(以年投资回报率5%计算)如果以50万元一套的房产作为标的,那么一个人需要至少4套这样的投资房,才能达到这样的财务目标。


可惜的是,根据澳洲税务局ATO的统计,在澳大利亚,拥有4套以上投资房的人群,只占所有房产投资者比例中的3.5%,而在全部澳洲人口中的比例,连1%也不到。

Ironfish拥有一套经过时间检验的系统性房产投资理论,通过挑选市场上最有潜力的优质投资房产,为我们的客户打造一个可持续的房产投资组合,并且期待帮助我们的客户,通过持有澳洲首府城市的优质房产,达到自己的财富目标。