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[澳洲房产] 澳洲最新房产市场分析—瑞银(UBS)预测明年房价将上涨10%!

发布时间 : 2019-09-18 11:09:37   浏览次数 : 115 文章来源 :

自联邦大选以后,澳洲房市利好消息不断。Ironfish的地产研究总监Grant Ryan表示,5月大选过后,先后2次降息以及APRA(澳洲审慎监管局)宏观审慎的政策实施,让房产市场情绪明显改观。新的房屋贷款承诺额大幅增长,单月涨幅为近年来最大,房市即将迎来春天!


Grant还表示现任维多利亚州政府在教育方面也进行了大笔支出,他们计划在未来8年内建造100所新学校


政府教育的支出对房市价格有着显著的正向推动作用,因为居民愿支付更高的住房价格以获得更加优质的教育。对于墨尔本的投资者或意向投资者来说,这是一个非常好的信息。



此外,欧洲最大的金融控股集团瑞银(UBS)也对澳洲房市也进行了预测-明年房价将上涨10%


瑞银分析:房价将上涨10个点

 瑞银(UBS)的7月份贷款数据显示大幅增长,上涨幅度是继2009年全球金融危机后大反弹以来,单月涨幅最大的一个月。因此,瑞银(UBS)经济学家上调了对明年房价的预期,预测明年房价将上涨10%


由乔治·塔雷努(George Tharenou)领导的经济学家在贷款数据意外提升后,对澳洲房产市场前景进行了重大修订——房屋贷款在截至7月份的两个月内增长了9% - 预计房价将增长5%至10%。“我们预计明年房屋贷款将同比增长15%至20%,这将巩固5%至10%的房价增长。”


而在此之前,投资银行对房市的预测则比较温和,预计涨幅仅为3%-5%。 


瑞银曾在今年5月为澳大利亚房地产市场预测了四种可能的情景,其中可能性包括“反弹向上”到另一次衰退。——塔雷努表示,信贷的增长表示市场正在向更积极的、反弹向上的情景发展。
  “我们预计明年房屋贷款将同比增长15%至20%,房价也将大幅增长,预计涨幅为5%-10%。” 


尽管目前的复苏趋势仍处初期,国内生产总值(GDP)低迷,建筑审批疲软对信贷增长造成下行压力,但瑞银仍然表示,7月贷款的大幅增长已大大抵消了2017年8月贷款暴跌27%的峰值记录带来的不利影响 7月份,新增贷款承诺额增加了5.1%,其中大部分的增长来自新增贷款而非现有贷款的再融资。


房地产数据分析公司Corelogic的澳大利亚区域研究部门负责人Cameron Kusher表示,“无论对于自住业主或者是投资者而言,7月已经是贷款额连续上涨的第二个月。
  

房价稳定,仍有上涨空间 


至于是否会进一步降息,塔雷努表示,房价的强劲反弹将会对储备银行10月份是否愿意降息构成“重大风险”。 尽管央行副行长Guy Debelle已告诉投资银行,对他而言,房价“尚未退出比赛”(仍然有上涨空间),塔雷努认为,央行行长Lowe本月晚些时候发表的讲话将是决定市场的关键。  “现阶段,我们的责任是控制失业率和放宽全球央行的政策,使央行能够降息。” 


“也就是说,监管机构应该“做好准备”,使用宏观审慎紧缩的措施,以防未来情况有所变化。”
 塔努尔认为,储备银行有可能在降息的同时缩紧贷款,这样做的目的是使房价和贷款的增长强劲超过预期,并且同时可以帮助低收入家庭,也可以减少澳元汇率上行的压力。


从澳洲中央银行下调利率开始,越来越多的投资者和购房者回到了房地产市场中。他们的回归使得近期总体贷款额度增长和房地产市场明显回暖,房产市场总体需求增加。
虽然需求已经大大增长,但由于过去一年多市场的低迷使得市场库存大大积压。目前的房地产市场还处于清销之前库存的时期,所以房价上升趋势缓慢。


加上现阶段房屋贷款利率可以说是非常低,等到积压库存清理后期,市场的供需关系将会重新调整。如果央行如之前所说在10月继续降低现金利率,那么贷款利率将进一步下调,更多投资者将会涌入市场。


届时,贷款利率虽低,市场需求却大增,积压库存不在使得供应量大跌,最终房价将会大幅上涨,现在依然是投资者进入房市的上好时机

市场集体回暖,首府城市房价上涨 


常年受公寓市场价格低迷困扰的布里斯班,正显示出复苏的迹象。目前,布里斯班的高端住宅的价格已超过悉尼和墨尔本。 在过去2年半的时间里,布里斯班市场低迷,一直饱受低档投资型公寓过剩的困扰。而现在,市场已经显著走强。房地产研究机构Corelogic的数据显示,市场全年持续增长,在截至8月的3个月内,虽然其他公寓房价保持稳定,但前2%的高端住宅市场的房价已增长了3.3%。 
Corelogic的澳洲调研团队主管蒂姆劳雷斯(Tim Lawless)表示,这一结果并不令人意外,因为布里斯班的房产市场已经渡过了严重的供过于求的局面,市场已经逐步复苏,并向积极的方向发展着。 
 Aria房产集团高管迈克尔•赫尔利(Michael Hurley)表示,高端房产市场就打造高品质。他说,“自住业主往往对房子更有感情,更追求高尚的品质。” 这家总部在布里斯班的精品开发商,在其投资组合中,见证了转售业务带来的增长。 


在Aria集团旗下管理的5个房产项目中,经过20次转售,其中18次转售都使房价在原价基础上取得了巨大的增长,涨幅为10万至30万澳元不等。
 劳雷斯(Lawless)先生表示,“布里斯班现在是绝佳的市场,可以准备买入……这座城市用其独特的生活方式,深深吸引着大部分买家,除此之外,良好的经济、正在增长的市场现状、目前的优惠价格,都表明了现在是个投资的好机会。” 


在过去的3个月内,悉尼的高端房产市场价格上涨了6.8%,墨尔本地区房产市场涨幅达2.4%,超过了高端房产市场0.7%的涨幅。
截至7月,大量买家涌入墨尔本Toorak区,该地区房价中位数上涨了19.2%,上升至907,675澳元。 总部在Toorak的地产中介尼克加卡特(Nick Gatacre)说道,“我们简直出售了所有的房源,许多买家在过去12个月里持观望态度,等待市场触底反弹,现在他们开始冲进了市场。” 


“现在,买家们知道市场正在回暖,并且涨幅大大超出预期,所以他们开始急于购房了。”
 尼克说,过去一年里,总价低于100万澳元的房子市场不错。“买家们总是希望能在他们喜欢的区购房,比方说在Toorak区。在市场上回暖的时候,价格较低的房源一般卖的比较好。”


过去12个月里,“冲浪者的天堂”——昆士兰州的黄金海岸,也迎来了显著的增长。大量置换房型的买家以及跨州买家进入市场,导致房价中位数上涨了19%,达到了1,562,050澳元
 澳洲房地产网站(realestate.com.au)的数据显示,在跨州搜索黄金海岸房源的买家中,51%来自悉尼。作为“冲浪者天堂”,黄金海岸被列为中最感兴趣的地区榜首。澳洲房地产网站经济专家耐里达(Nerida Conisbee)说,“对于黄金海岸的房价上涨空间来说,来自悉尼购房者们的财富情况可能是关键。” 


“在悉尼,同价位并且靠近海边的区是Allambie Heights以及North Narrabeen,当然这两个区不错,但是无法与Bondi或者Manly这样优质的区相提并论。”
 目前,黄金海岸首次被列为全世界表现最佳的高端奢侈房产市场之一,成为澳洲第五大城市,仅次于悉尼、墨尔本、布里斯班以及珀斯,并将被纳入莱坊(Knight Frank’s)全球富豪的投资选择中。 


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