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[澳洲房产] 在你没有关注的时候,珀斯正在发生什么?

发布时间 : 2019-09-10 11:09:19   浏览次数 : 39 文章来源 :

8月27日,Ironfish房产总监Will Mitchell与ANZ澳新银行的房产与投资贷款经理Sue Hatch一道,在ANZ珀斯分部办公楼进行了一场别开生面的2020房市见解讲座。


在讲座上,Sue Hatch为到场听众介绍了目前最新的银行信贷政策动态,而Will则通过翔实全面的房产市场大数据,为到场听众深入浅出地介绍了目前存在于珀斯的反周期投资机遇。


讲座一开始,Will就向听众抛出了这个问题:



你应该在什么时候买雨伞?

晴天的时候,

还是下雨的时候?



“下雨的时候,每个人都在买雨伞,你可能需要和别人一起抢购质量不怎么好的雨伞,还很可能要多付溢价;而晴天的时候,雨伞的价格更实惠、购买更从容,更重要的是,当第一滴雨落下的时候,你就已经可以撑开伞了。”


▲Will在讲座上为到场嘉宾分析市场数据


投资界的传奇,沃伦·巴菲特有一句广为人知的名言:“他人贪婪时我恐惧,他人恐惧时我贪婪”,意思是,真正精明的投资者,应该学会独立思考与判断,逆市场走势与市场情绪而行动。


但实际上,市场上的投资者往往“追涨杀跌”,在价格上涨时蜂拥入市、价格回调时纷纷撤出,可谓在他人贪婪时更贪婪,在他人恐惧时更恐惧。


“反周期”的投资箴言说起来容易,但真正做出高瞻远瞩的判断,需要智慧与勇气,更需要精确而全面的信息。


在过去的2年间,全澳范围内的房产投资贷款月度金额从80余亿澳元锐减至不足50亿澳元,各城市的房产交易量也都随之出现了显著下降,当房产投资活动在急剧减少时,有人看到的是“恐惧”,有人看到的则是“机遇”。


关注珀斯的两大理由之一

房产市场


  • 持续提高的住房可负担性

  • 全澳领先的租金回报率

  • 不断走低的住房空置率


目前的珀斯是全澳五大首府城市中住房可负担性最好的城市,在过去三年间,其可负担性在不断地改善。


▲珀斯房价/收入比走势图 (数据/制图:CoreLogic/ANZ)


一个城市的房屋中位价与中位年收入之比(通俗地说,一个挣中位收入的人不吃不喝多少年能买下一套中位价格的房子),是其住房可负担性的直接指标。


珀斯的房价收入比在2006年超过8(即珀斯人8年多的中位年收入可以买下一套珀斯中位价的房屋),达到了历史高点,此后一路下降,现在位于5.2是全澳五大首府城市中可负担性最好的房产市场


作为对比,悉尼目前这一比值是8.5,墨尔本是7.6。


在房价实惠的另一面,珀斯的租金回报率同时居于全澳领先水平。


▲珀斯如今的天际线


目前,全澳各大城市的公寓租金回报率最高的是布里斯班(5.2%)和阿德莱德(5.1%),紧随其后的就是珀斯(4.7%),全澳最低的则是悉尼,租金回报率为3.7%。


可以看到,在目前的市场上,珀斯公寓的租金回报率比悉尼整整高1个百分点,对于投资者来说,这就意味着:同样以$500,000的价格在这两个城市分别购入一套投资房,珀斯每年可以多带来整整$5,000的租金收入


所以,目前的珀斯市场特点是房价低、回报高——但有些人可能难免会问:我听说矿业潮结束后,珀斯变成“空城”了?


这是几年前媒体上常见的夸张说辞。随着上一波矿业潮的结束,珀斯的住房空置率在2016年底确实一度达到了5.5%——但显然离“空城”还差很远;而随着最近三年来,各项经济指标的不断复苏,珀斯的住房空置率已经一路走低到了3%。在房产行业,3%标志着供需平衡,健康有序的市场。


▲珀斯住房空置率走势图 (数据:SQM Research)


因此,综合市场大数据,我们可以看到的是这样的一个珀斯市场:房价低、回报高、供需平衡。


关注珀斯的两大理由之二

经济与人口


  • 矿业复苏中

  • 西澳经济总产值持续增长

  • 政府大型就业计划

  • 人口持续增长


珀斯房产市场各项指标的大幅改善是“表象”,而造成这些“表象”的深层原因,则是珀斯持续增长的经济与人口。


铁矿石价格的回暖、新能源汽车蓬勃发展带来的对锂的需求,这些都在不断促进着西澳的矿业复苏。


▲西澳经济总产值过往及预测走势图


在过去的2017-18财年度中,西澳的经济总产值已经实现1.9%正增长,呈现出良好复苏态势,而根据西澳财政部及权威机构审计机构德勤(Deloitte)的预测,未来数年之间,西澳的经济总产值还将进一步稳健增长。


西澳财政部预计,在2019-20财年度,该州经济总产值将实现3.5%的增长,此后至2023年将稳定保持在3%。


▲珀斯美丽的海滩


良好的经济走势让西澳的预计就业率也将同步稳定下降,与此同时,西澳政府还于今年推出了大型的就业计划——Diversify WA(多元西澳),这份计划旨在截至2024年时为珀斯新创造15万个就业岗位,这些岗位将横跨能源、旅游业、创意产业、留学、科技等不同产业,从而多样化西澳的经济产业结构。


在2016年时,上一波矿业潮结束的时候,西澳的人口数量跌至谷底,但随着各项经济指标的复苏,在截至2018年3月的12个月内,西澳的人口实现了0.8%的正增长,州际移民和国际移民的净增长都上涨了14%


根据政府预计,在2018-19年度,西澳人口增长将达到1.2%,而在此后的3年内,将保持1.6%的稳步增长。


正是因为有了这些经济、就业和人口全面回暖复苏的信号,珀斯的住房市场的各项指标才相应地有了优秀的表现。


Ironfish观点


在Ironfish,我们始终提倡科学、理性地进行长线投资布局,也正因如此,我们不会将目光局限于某一个或某几个市场,而是放眼全澳,为我们的投资者甄选那些具有长线潜力的市场——我们从不跟随周期,我们制胜周期。


在眼下的珀斯,一方面是经济复苏、人口增长,另一方面是房价实惠、回报率高,在积极信号不断释放之际,我们已经看到许多精明的投资者正在紧锣密鼓地为下一波上涨进行着周密的准备。


Ironfish的研究团队已经在珀斯进行了大量的数据研究及实地走访,并分析出了数个我们认为珀斯目前最具潜力的区域和地段。如果您想进一步了解其中包含哪些区域,欢迎拨打我们的电话,预定一次免费的投资咨询。