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[铁鱼动态]【总裁特辑】2018年的澳洲房产市场不寻常?我不这么认为

发布时间 : 2018-12-10 12:12:00   浏览次数 : 143 文章来源 :

大家好!


首先,我谨代表Ironfish的全体员工,向各位读者致以节日的问候,祝愿大家度过一段愉快充实的圣诞假期时光!


眼下,2018年已经渐渐接近尾声。对于很多年轻的房产买家、从业者、或是对房产有兴趣的人来说,这可能是不太平静的一年 — 这一年里,我们确实听到了太多讨论房产的声音,沸沸扬扬,几近嘈杂;但对我个人来说,2018年,其实是澳洲房产市场非常寻常的一年。


是的,非常寻常。


如果一定要说有什么特别的,那就是在这一年里,我更加确定了许多我从过去这些年中总结出的市场规律。


我个人从事房产行业已经接近20年的时间,见证了数轮澳洲房地产周期的起起伏伏。我发现,不管时空如何变迁,有这么4条市场规律,是从来不曾更改的:


1.“媒体贩卖的不是信息,而是恐慌。”


如今的主流媒体上充斥着对澳洲房地产市场“下跌20%”、“下跌50%”、甚至“下跌90%”的预测,所谓三人成虎,随着这些耸人听闻的大标题愈发频繁地出现,许多人都不由得认为,澳洲房产的“末日”到了。


但实际上真的是这样吗?


和证券、外汇等资产不一样的是,房产离人们的日常生活太近了。不管世界如何更迭改变,人们总归需要居住的地方,也就总会关心房产市场 — 这是我们看好房产投资的原因,但同时也是媒体格外喜欢在房产的话题上聒噪的原因。


每当房产市场进入调整周期,往往也就是媒体的“黄金时期”。他们添油加醋,擂鼓筛锣,唯恐没有赶上这波能够帮助他们提高报纸销量或网络点击率的行情。


如果你是一位有资历的长线房产投资者,你一定能想起来2010年前后、2000年前后……甚至更早的时期,每当市场走弱,媒体都是怎样言之凿凿地宣称澳洲房产即将“一蹶不振”的。


这一切都恰如今日。

▲2011年的悉尼报纸。

如果你当时因为这样的报道放弃了Mosman,今天你会后悔吗?


我非常确定,这么多年来,只会有人因为读了媒体的消极报道而错过了入市良机,绝不会有人因为读到了媒体的积极预测而赶上了市场大涨 — 因为媒体从来就没有成功预测到过上涨周期。


没有人能通过读报纸而达到财富自由,无论过去、现在,还是将来。


2.“澳洲的房产市场,实际上是由多个自我循环的市场组成的。”


在“澳洲房产市场”这个“大市场”之下,我们还可以细分出许许多多的“小市场”:公寓和别墅有着各不相同的市场;五个首府城市有着各不相同的市场;每个城市不同的区域也有着各不相同的市场……


从最小的单位— “区域(suburb)”— 来看,澳洲房产市场存在着成千上万的“小市场”,而每个“小市场”也都有着自己不同的受众、不同的轨迹、不同的特色。


唯一相同的是,所有的“小市场”,都有属于自己的“时区” — 也就是自己的市场周期,它们不断地重复着自己的轨迹,上涨-调整-上涨,并且从长线角度来看,它们都始终保持着健康向上的趋势。


比如眼下,当悉尼和墨尔本从上一波近乎疯狂的上涨中恢复平静之时,昆士兰东南部的布里斯班、黄金海岸等城市,正在悄无声息地萌发着上涨的新芽。


目前,大量悉尼人和墨尔本人已经迁居至昆士兰东南部,他们目前正在租住;调查显示,他们中的很多人将在今后12个月内开始在昆士兰东南部——特别是布里斯班和黄金海岸等地——购买自住房屋。


▲阳光、海岸、全新的基础设施、可负担的房产……

这一切让昆士兰在去年获得了全澳最多的州际移民。


这就是为什么在Ironfish,我们始终鼓励投资者建立多样化的房产投资组合:通过我们十余年来服务投资者的一线经验,以及我们对于过去数十年间澳洲地产市场的数据研究,我们非常确定,这样才能使投资者享受到不同城市、不同区域、不同房产类型的上涨周期。


3.“退潮的时候,你才能看出谁在裸泳。”


房产市场上,有许多为了“赚快钱”而出现的“速成”项目,这些项目纯粹为了“投资”甚至“投机”而生,设计理念和建造质量都不尽如人意。市场一片火热时,这些项目混杂在其它优秀项目之中,同样热卖、同样赚钱,看不出与那些真正优质的项目的区别 — 甚至因为成本低廉而显得更具有价格上的吸引力。


然而,一旦市场退潮,这些“裸泳者”就立刻被暴露在了沙滩上 — 它们要么来自小开发商,由于资金周转失灵而导致整个项目搁浅;要么就是完工质量太差,导致银行做出的估价令人大跌眼镜。


作为长线投资者,这是我非常熟悉的一幕 — 在之前的市场周期中,我已经目睹过数次。因此,在Ironfish,我们始终坚持严苛的房产选择标准:我们向投资者推荐的房产,必须既能吸引投资买家,也同样能吸引自住买家。


我们深知,在长达10年-20年的时间范围里,只有那些自住买家愿意购买的房产,才能始终吸引优质租客、实现稳健保值及增值。


▲在Ironfish,我们对所有项目都会进行“户型图测试”:

如果项目发展商不能立刻答出自己的户型设计中电视和沙发安排在哪里,我们就知道,他们在并没有把居住体验放在第一位。


在今年这样的大环境下,某些市场上的其他项目面临着20%乃至30%的估价缩水,而Ironfish向许多客户推荐的绝大部分房产仍然能够估出100%的价格 — 这让我们始终维持着傲视业界的极高交房率,也直接证明了我们选择的物业完全可以经得住市场的考验,无论涨潮退潮,Ironfish认可的房产始终屹立不倒。


4.“采取行动,是最困难的一环。”


这些年来,我们见到了太多这样的人:他们有能力买房、也亲眼见证了房产的增值能力,但他们仍然什么也没买。


2018年也是如此,尤其是当悉尼和墨尔本的房产市场进入调整周期、价格变得更加可负担之时,一部分看到机会的投资者面临着贷款困难的问题,而另一方面,许多人即使满足银行的借贷标准,却仍然束手不理,置身局外。



当市场再次上行的时候,捶胸顿足感叹自己错过发财机会的,往往还是这些人。机会就曾经摆在他们举手可得的地方,他们却甚至不愿意伸手去触碰一下。


真正采取行动,是投资过程中最困难的一环。


我们理解成功的房产投资靠自己有多难完成 — 无论从时间精力上讲,还是从心理准备的方面讲,都是如此 — 这也是为什么我们鼓励那些有意愿投资的人都拥有属于自己的投资策略师。


Ironfish的许多投资策略师自己就是坐拥价值数百万甚至千万澳元房产组合的专业投资者,他们不但可以为投资者制定完整、长远的投资计划,更可以通过自己的亲身经验去鼓励、支持其他投资者,让他们尽早踏上财富之旅,最终实现自己的财务目标。


展望2019年,在可预见的未来内,我们仍面临着一些挑战,但这些挑战并不可怕,它们都是Ironfish在过去的12年中曾经遇到过、经历过、或者预见到过的问题,也因如此,我们对此都有充足的准备及成熟的预案。


我的2019年预测之壹


在皇家调查委员会将于2019年2月公布对银行的调查结果的大背景下,预计信贷收紧的问题在未来短时间内仍将持续,但整体情况将有所改善。


如何应对?


房产投资者 — 或者有志成为房产投资者的人应该记住一点:银行并不是不再借钱了,只是更“挑剔”客户了。


在Ironfish,我们经验丰富的投资策略师能为投资者组建出一支最优秀的专业团队,包括会计师、贷款经理等。借助他们的力量,投资者可以最优化自己的财务资源、最大化自己的信贷额度。同时,在Ironfish的专业团队的帮助下,投资者完全无需分神于打理财务及房产,可以专心提高自身能力及收入,成为能够让银行主动争取的优质客户。



此外,澳洲的金融监管机构在履行职责的同时,也不能坐视投资者离场。APRA继取消投资房贷10%的增长上限之后,最近又取消了对“只付利息贷款”占比30%的限制,向市场放出了友好信号。


我的2019年预测之贰


房产行业里一部分公司将不复存在 — 尤其是那些只关注悉尼或墨尔本的公司 — 由此可能造成投资者风险加剧。


如何应对 ?


Ironfish成立至今已经12年,在中澳两地设有19家公司,有着全国范围内的深厚资源积累;与此同时,Ironfish对于项目发展商秉承着极高的选择标准,只与大型精品发展商进行密切合作。


即使在市场行情最为激昂的年景里,Ironfish也始终居安思危,以投资者的利益为已任,专注做好风险控制,致力于让每一位投资者都有稳固、安全的投资体验。



我的2019年预测之叁


如果工党在来年的联邦大选中获胜,并履行竞选承诺,改革负扣税和资本利得税制度,那么可能会引起市场短暂的波动。


如何应对?


在工党目前的提案中,购买新房将仍然可以享受负扣税。不过,人们可能会问,那我转卖的时候怎么办呢?我是不是就只能卖给自住买家了?


在我看来,这并不是坏事。正如前文所说,我们一直致力于选择那些能够真正吸引自住买家的房产— 自住买家在购买房产时往往更加“感情用事”,他们不介意为自己喜欢的“家”多付溢价。Ironfish所推荐的项目,在当地都是广受自住买家推崇的优质稀缺资源。


此外,投资者所占比重在整个市场中仍然是非常小的。目前,只有约8%的澳洲人拥有投资房产,其中绝大部分也只拥有1套投资房。也就是说,不管何时的市场上,自住买家都是占绝对多数的。


在我看来,无论是即将过去的2018年,还是即将到来的2019年,它们都踏着市场周期的节拍,在属于自己的既定轨道上稳健转动着。


如果您已经踏上了这条和Ironfish携手前行的投资之旅,那么我相信,当10年、20年后,您再回首看2018年的时候,也一定会和今天的我一样,认为这不过是财富道路上很寻常的一年。


如果您还在犹豫、彷徨、不知所措,那我向您诚挚地伸出双手,邀请您在2019年加入我们的旅程,与我们一道行动起来,为即将到来的下一个周期做足准备。


再次祝各位佳节愉快!


——周华

2018年12月21日