国内近年来持续上演全球房地产的“狂欢”，大批国人表露出对国外房地产的高度热忱，而国内包括万科、绿地在内的知名房企均顺势而为，纷纷出海投资开发。为了解国内外房地产市场的不同之处，以及海外房地产投资的风险和具体操作手法，日前，早报记者带着问题拜访了澳大利亚最权威的地产投资服务品牌Ironfish铁鱼置业（中国）首席执行官兼总裁徐明。

徐明直言，对于投资者而言，完全按照供需决定房价的国外地产相比国内更容易获得清晰的预判，而完善、透明的房地产市场机制同样为投资者规避了许多不必要的风险。

房价走势预期可控

在徐明看来，国内外的房地产市场是存在明显差异的。他告诉记者，从宏观上来看，国内房地产市场还是处在调控的背景之下，每年都有各类调控政策出台，因此对房价未来走势的判断相对困难。而国外则不同，以澳大利亚为例，其房地产市场已有百年历史，历史数据清晰可辨，且政府不会随意插手房地产市场，尽量完全按照市场供需来决定房价走势，因此相对国内而言国外的房地产变化和风险较为可控，完全可通过人口数量增加、政府基础建设投入和就业机会等因素对房价走势做出相对合理的预判。

除此之外，徐明还表示，产权问题也是近年来国人纷纷出海置业的原因，他说道，澳大利亚的住房几乎都是永久产权，且可传承，而国内则有70年产权的限制。另外，国内购房存有契税，而在澳大利亚，有些当地政府为支持房地产行业，对购买新房的置业者，包括海外身份投资者会采取大幅降低契税的政策，比如墨尔本。

“从我自身在悉尼23年的生活经验来看，澳大利亚房地产投资在过去四十几年平均每几年都会带来7%-10%的收益。”徐明回忆道，“1994年我曾试图购买一套价值8万澳元的公寓，因种种原因最终没有入手，但目前这个房子的售价已经达到40万澳元，在20年的时间里翻了4倍。”

对此，徐明解释，澳大利亚是世界上经济最发达、自由度高的市场之一，完全可用供需解释房价变化，澳大利亚作为世界首屈一指的移民国家，近年来，市场常年处于供不应求的状态。比如悉尼每年的新房量在1.8万套到2万套之间，按照三口之家来计算，仅能解决6万人的居住问题，但该城市每年的外来移民数量是在15万到25万之间，这就造成了供求不平衡的现象，决定了其房价不断保持稳定上涨的态势。

高价入市成最大风险

“澳大利亚长期稳定的房地产收益使其成为国内投资者最为关注的区域，但仍然需要注意海外房地产投资所蕴含的风险。”徐明表示，虽然澳大利亚房地产市场的基本面是常年稳定向上的，但市场依然会存在一些波动，特别是国人喜欢买涨不买跌，在市场高峰入市，就像现在高价位的悉尼市场，因此风险依旧存在。他表示，由于澳大利亚新的公寓房几乎都是期房形式出售，假设签订的购房合约是50万澳元的住房，在交付的时候如果面临小幅市场波动，银行对该房源做出的评估标准是48万澳元，那么其中缺的2万澳元是需要填补的，一旦投资者无法支付这笔多出来的费用，那么就存在交易无法完成，且购房金额的10%会被开发商收走的可能，这是澳大利亚房产投资所面临的一个突出风险。

对此，徐明指出，由于澳大利亚房地产长时间处于供不应求的状态，所以整体大势向上，这样小幅市场波动往往处于可控范围，所以风险可以通过有效的方式进行管理，而且银行通过市场评估所得出的房屋总价高于当初售价，其高出部分如果购房者有需要，银行又可以把增值的部分借还给本人。

除此之外，徐明强调，由于澳大利亚银行对当地的居民房地产有足够的信心，对购房者包括海外置业者的借贷比例可达到房价的80%，超过所有其他投资产品。所以在个人房屋贷款方面相对宽松，因此作为投资者应该充分利用银行的金融杠杆，不要将资金一次性全部投入进去，做到“少花钱多办事”的投资效果。

房企出海仍需谨慎

海外房产投资热潮同样快速反映到国内各大地产公司上，近几年来包括万科、绿地、碧桂园等名企纷纷加入到海外开发的浪潮中。

徐明说道，这其中有很多层的原因，第一，国内房企受到国内诸多宏观经济要素以及政策调控影响，房产收益在不断下降。第二，国内银行对开发商（特别是民企）贷款审核相对严格，且融资渠道较紧，房企需要为自身资金需求寻找出路。第三，近几年来国民经济水平不断提高，越来越多的人因为资产分配、子女出国留学、移民等原因在海外置业，而国内各大房地产商也看到了其中蕴含的商机。受到上述三方面影响，地产公司“出海”势头愈演愈烈，根据我们每年在国内和澳大利亚与不同国内企业的接触，相信在未来几年内还将持续。

但徐明指出，此类地产商已然面临各种风险，其中包括对当地法律法规的深刻解读，以及在当地银行不具备资历而面临不予借贷的问题。另外，徐明进一步分析道，一般情况下国内房企出国开发是需要与当地设计、建筑、营销等诸多公司进行合作的，选择好的合作对象同样是此类房企成功与否的条件。

>>对话<<

东方早报：在澳大利亚进行房地产投资是否能够以租养房？

徐明：在澳大利亚以租养房是再正常不过的做法，国内住房的租金回报率基本在2%左右，而澳大利亚公寓的租金回报率是5%，别墅稍低一些，在4%上下，而由于澳大利亚银行住房贷款业务相对宽松，能够从银行拿到住房总价近八成的贷款，所以基本能够做到以租养房。租金收益在好的地区，像学区房或CBD的公寓房可有到6%-7%的回报。

东方早报：对于大量海外房产投资者而言，无法时刻前往国外照顾名下房产成为一大顾虑，那么从事海外置业的机构是如何解决该问题的？

徐明：首先，对于海外投资者而言要有一个观念上的转变，决不能用国内过去投资成功的做法和观念照搬照抄在澳大利亚房地产投资上。另外，屈指可数的、走马观花式的出国考察住宅投资项目远不够投资者做出清晰的判断，毕竟中澳两地的市场状态以及住房产品的背景是不同的，需要时间和专业知识来了解。因此选择一家专业的海外置业机构是最为有效的办法，对于铁鱼置业而言，公司在澳大利亚已经有10年的历史，是澳大利亚唯一一家在五大城市有七家分公司的著名地产投资品牌，也是目前在中国唯一一家来自于澳大利亚，在澳大利亚各城市真正有实体的地产服务企业，因此安全性、专业度和市场信息较许多国内中介公司高许多。同时，公司在澳大利亚各大城市有自身品牌的房屋出租管理团队，且有完善的合约作为基础，并且会对租客进行包括信誉、收入背景等要素进行全面筛选，确保客户的海外房产投资后续的安全性和收益。

东方早报：您是如何看待中国的房地产市场的？

徐明：离开中国已有二十几年，我对中国房地产市场的了解并不算深刻，我的观点只能代表个人意见。现在业内对中国房地产未来走势也是看法不一，主要是因为调控环境的不确定性让人无法对后市做出稳定和可预测性的判断。另外，李嘉诚抛售中国资产转向欧洲等地或许是一个市场信号。

人物简介

Lanny Xu 徐明·澳大利亚太平绅士

铁鱼置业（中国）首席执行官

拥有超过14年的企业管理经验和曾在澳大利亚全球财富500强企业高就的徐明，是一个合格的澳大利亚太平绅士，是澳大利亚国家许可的房产持牌经纪人，更拥有亚太区最负盛名管理学院的工商管理硕士学位。

在2000年初，徐明已经是一家美国世界500强企业在悉尼的亚太区营运经理，享受高薪和舒适的工作环境。在2004年底，他有幸认识了铁鱼的创始人兼首席执行官周华，继而被亚太集团的宗旨和远见启发并加入了铁鱼担任要职，协助地产投资产业开创一个全方位的理财平台。

由于他在澳大利亚地产界的知识、经验和贡献，徐明迅速成为悉尼的顶尖房产投资策略家，更是当今澳大利亚广受各界欢迎的房产投资演讲者和主持人，并获得澳中两国新闻、报章杂志、网络和电视媒体的采访。他的海外房产投资分析受到国内上市公司主席、民营企业总裁等社会高端人士的青睐。

徐明一直强调，要以诚待人。站在客户的角度为他们服务，真心地对待他人是顾问最重要的品格。

徐明一直将为华人多做贡献的责任背在身上，多年来他帮助众多大小客户实现投资梦想，在业余时间他也积极参加各类公益慈善活动。2007年，由于徐明对行业和社区的杰出贡献被澳大利亚当地政府授予“太平绅士”的荣誉称号。